Bezahlbarer Wohnraum in Zorneding
Baugebiet Wimmer Wiese im Ortsteil Pöring
17.03.19 –
Wie kann bezahlbarer Wohnraum in Zorneding entstehen? Diese Frage versuchte der Gemeinderat seit 2015 auf Antrag der Grünen, SPD und FWG in mehreren Fachgesprächen und Klausuren zu klären. Da die Gemeinde keine geeigneten eigenen Flächen zur Ausweisung neuer Baugebiete besitzt, blieb nur das Instrumentarium der sozialen Bodennutzung, genannt SoBoN.
Was bedeutet SoBoN?
Der § 11 Baugesetzbuch gibt den Kommunen die Möglichkeit, mit Bauwerbern bzw. Grundstückseigentümern im Rahmen der Bauleitplanung städtebauliche Verträge abzuschließen.Dieses Instrumentarium fand in Zorneding erstmals Anwendung bei der Erschließung des Baugebietes an der Flur. Hier wurde der Investor verpflichtet, eine Kindertagesstätte zu errichten, weil dies sonst zu Lasten der Gemeinde gefallen wäre. Auf Antrag der Grünen hatte der Bauwerber auch ein Energiekonzept vorzulegen, was dazu führte, dass die Dächer der Gebäude mit Photovoltaikanlage zur Stromversorgung der Heizungswärmepumpen ausgestattet wurden.
Bezüglich der Grundstücksabtretungen bestehen im Rahmen des SoBoN – Modelles zwei Möglichkeiten. Entweder der Bauwerber tritt einen Teil der Fläche für den Bau von Sozialwohnungen bzw. bezahlbarem Wohnraum ab, oder er erstellt einen Teil des Wohnraumes nach diesen Kriterien.
Die Grünen setzten sich für die Variante Grundstücksabtretung ein. Auf dieser Fläche (ca. 1 Drittel des Baugebietes) hätte die Gemeinnützige Baugenossenschaft Ebersberg (GWG) nach Vorstellung der Grünen Sozialwohnungen errichtet.
Letztlich hat sich die Mehrheit des Gemeinderates dafür entschieden, dass der Investor bezahlbaren Wohnraum schafft, wobei das Belegungsrecht während der Bindungsfrist (25 – 30 Jahre) bei der Gemeinde liegt.
Die Grünen konnten sich aber mit ihrer Forderung durchsetzen, dass auf dem Baugebiet nicht die übliche Reihen- bzw. Doppelhausbebauung, wie vom Investor gewünscht, entsteht, sondern Geschoßwohnungsbau, da genau hier der Bedarf in Zorneding liegt.
Noch ist der städtebauliche Vertrag nicht unter Dach und Fach, aber die Eckpunkte stehen:
Es werden in mehreren 3-4 stöckigen Wohngebäuden ca. 208 Wohnungen, insbesondere 2-3 Zimmer-Wohnungen, entstehen.
Ca. 50 Wohnungen, also rund ein Viertel, fallen unter das SoBoN – Programm.
Für die Vergabe dieser Wohnungen hat der Gemeinderat einen Kriterienkatalog erstellt, der sich nach Familienverhältnissen, Einkommen, Anzahl der Kinder usw. richtet.
Außerdem wurde eine Folgelastenrechnung erstellt, d.h., die Gemeinde hat errechnet, welche Investitionen (Kindergärten, Schulerweiterung, sonstige Infrastrukturmaßnahmen) durch den Zuzug von ca. 500 Neubürgern der Gemeinschaft entstehen. Diese Summe hat der Bauwerber an die Gemeinde abzutreten.
Den Grundstückseigentümern bzw. Investoren bleibt trotzdem noch ein erheblicher Nettowertzuwachs. Bislang handelte es sich um landwirtschaftliche Fläche mit einem Wert von ca. 20 Euro/qm. Durch die Ausweisung zum Baugebiet stieg der Wert des Grundstückes auf ca. 1200 Euro/qm.
Das Grundstück erfuhr also einen Wertzuwachs von ca. 35 Millionen Euro. Dies, ohne dass seitens der Eigentümer irgendeine Leistung erbracht werden musste. Hier zeigt sich, dass die Entwicklung der Grundstückspreise völlig irreal geworden ist und längst politisches Gegensteuern erfordern würde.
Den Grünen war des Weiteren wichtig, dass die Bauausführung und Energieversorgung nachhaltig erfolgt. In Zeiten des Klimawandels reichen die gesetzlichen Bauanforderungen bei weitem nicht aus, zukunftsfähige Bauausführungen zu erreichen. Nach langen Diskussionen unter Einbindung des Energie-Forums-Zorneding (EFZ) ist es gelungen, die Mehrheit des Gemeinderates von der Wichtigkeit einer klimaneutralen Bauausführung zu überzeugen: Der Gemeinderat hat beschlossen, dass das neu entstehende Baugebiet energetisch die Anforderung des KfW 40plus-Programmes der Bundesregierung zu erfüllen hat. Es wird also für die Baukörper ein Niedrigenergiestandard und für die energetische Versorgung die Verwendung regenerativer Energieträger eingefordert.
Insofern wird das Baugebiet Wimmer-Wiese ein Leuchtturmprojekt im Landkreis werden.
Das zähe Ringen der Grünen GemeinderätInnen um die beste Lösung hat sich also gelohnt.
Zudem bietet die Lage des Baugebietes die Gewähr, dass möglichst wenig zusätzlicher Verkehr die Ortsteile Zorneding und Pöring belastet. Die S-Bahn-Station und das Einkaufszentrum im Gewerbegebiet sind fußläufig erreichbar. In direkter Nachbarschaft des Baugebietes wird zudem ein neuer Kindergarten entstehen.
Helmut Obermaier
Fraktionssprecher der Grünen
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