Mitte April wurde in Grafing ein Mehrfamilienhaus eingeweiht, mit 21 Wohnungen für Geringverdiener und zwei großen Wohnungen für maximal je acht Obdachlose. Bauherr ist die Stadt zusammen mit dem gemeinsamen Kommunalunternehmen der Gemeinden im Landkreis Ebersberg. Das Besondere: dessen Immobilien finanzieren sich derzeit fast von selbst.

23.04.18 –

Der damalige Finanzminister Söder hatte 2013 die ehemals Gemeinnützige Bayerische Wohnungsbaugesellschaft GBW aus dem Besitz der Landesbank an eine Investorengruppe verkauft. Diese umstrittene Privatisierung von 33.000 Sozialwohnungen hat die Situation im Münchner Speckgürtel weiter verschärft. In den letzten zehn Jahren haben sich hier die Grundstückspreise für Wohnimmobilien verdoppelt. Derzeit kommen auf eine frei werdende Sozialwohnung im Landkreis acht Wohnungssuchende.

Welche Optionen hat die Kommunalpolitik überhaupt?

Bei Neuausweisungen von Wohngebieten können Kommunen Richtlinien für eine Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) beschließen. So können sie einen höheren Beitrag für ihre Infrastuktur-Investitionen abschöpfen und über städtebauliche Verträge mit den Eigentümern einen bestimmten Anteil an günstigem Wohnraum sichern. Dieses Instrument wird vor allem von der Stadt München eingesetzt, im Großraum wenden auch Zorneding oder Landsberg am Lech die SoBoN an.

Ein weiteres Instrument ist die einkommensorientierte Förderung¹ nach dem 2. Wohnungsbauförderungsgesetz von 1994. Dies nutzte der Landkreis Ebersberg als ersten Schritt und erhöhte – gekoppelt an einen gleich hohen Beitrag der Standortgemeinde – seine freiwilligen Zuschüsse zum Wohnungsbau. 2018 sind dafür Haushaltsmittel in Höhe von fast 400.000 Euro geplant. So ließ sich das Bauvolumen schon steigern. Aber das erfolgversprechendste Mittel gegen die Wohnungsnot ist ein Gemeinsames Kommunalunternehmen.²

Vor allem selbst preiswerte Wohnungen bauen!

Der Ende 2016 gegründeten Wohnbaugesellschaft Ebersberg (WBE) gehören bisher der Landkreis selbst, die Stadt Grafing und die Gemeinde Moosach an. Sie steht allen 21 Landkreiskommunen offen; weitere Gemeinden streben einen Beitritt an. Die WBE leitet derzeit ein ehrenamtlicher Vorstand. Kontrolliert wird es vom Verwaltungsrat, in den jede teilnehmende Kommune einen Vertreter entsendet.

Voraussetzung für die Gründung war das Kommunale Wohnbauförderungsprogramm der Bayerischen Staatsregierung, das eine äußerst günstige Finanzierung ermöglicht, aber – nach derzeitigem Stand – 2019 wieder enden soll. Somit ist dies eine einmalige Chance, günstigen Wohnraum ohne Belastung des Haushalts und der Verwaltung zu schaffen.

So funktioniert die Wohnbaugesellschaft Ebersberg

Jede Kommune muss ein bebaubares Grundstück in das Projekt einbringen, bleibt aber dessen Eigentümer. Die WBE errichtet, finanziert, unterhält und verwaltet das Wohnhaus, das Belegungsrecht bleibt komplett bei der Kommune.

Der Wert des Grundstückes wird auf das Eigenkapital angerechnet und fließt auch in die Berechnung der Gesamtkosten ein. 30 Prozent Zuschuss kommen von der Staatsregierung. Aus hohen Grundstückspreisen vor Ort ergeben sich also auch besonders hohe Bauzuschüsse. Für das Gebäude im Grafinger Kapellenweg waren das am Ende 50 Prozent der Bausumme. Für den Rest gewährt die Förderbank des Freistaates verbilligte Darlehen.

Der Vorteil: Mehr Flexibilität

Auch der Landkreis selbst ist antragsberechtigt, wenn er ein Grundstück zur Verfügung stellt, etwa um Wohnraum für Klinikmitarbeiter zu schaffen. Die Vergabe der Wohnungen ist an keine gesetzlich bestimmten Einkommensgrenzen wie die Einkommensorientierte Förderung gebunden, so dass die Gebietskörperschaft sehr flexibel Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen gerade in Boom-Regionen anbieten kann.

Bei der Berechnung der Rentabilität des geplanten Objekts gelten allerdings die Mietobergrenzen, die im Landkreis für die Kosten der Unterkunft für Bezieher von Hartz IV festgelegt sind. Sie müssen ausreichen, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten, die Darlehen zu verzinsen und zu tilgen. Nach Ablauf einer zu vereinbarenden Frist – in Grafing sind es 20 Jahre – geht die Immobilie der WBE in den Besitz der Kommune über, es kann aber auch eine Verlängerungsoption vereinbart werden.

Die Kommunen kehren als wohnungspolitischer Akteur zurück

Konstruktionen wie die Wohnbaugesellschaft Ebersberg stärken – und das ohne zusätzliche Belastung der Haushalte – die Kommunen als Akteure auf dem Wohnungsmarkt. Das kommt gerade kleineren Städten zugute, wie Grafing mit seinen 13.800 EinwohnerInnen. Die Stadt kann mit diesem Projekt nicht nur Obdachlose temporär unterbringen und den ehemaligen BewohnerInnen einer heruntergewirtschafteten Sozialimmobilie ein modernes Zuhause zu äußerst günstigen Mieten bieten, sondern auch weiteren BürgerInnen mit geringem Einkommen helfen.

Großer Bedarf – der Bund ist gefordert

Der Bedarf ist riesig. Dementsprechend plant die Wohnbaugesellschaft Ebersberg weitere Projekte: In Anzing wird 2019 ein größeres Wohnhaus entstehen und in Ebersberg werden mindestens 100 Wohnungen als Ersatz für die vollkommen maroden Personalwohnbauten der Kreisklinik errichtet.

Für eine Überwindung der Krise des sozialen Wohnungsbaus aber braucht es Gesetze, die die Boden- und Mietspekulation in Deutschland wirkungsvoll eindämmen. Die bisherigen Vorhaben der neuen Bundesregierung lassen da nicht viel erhoffen.

1) Für den Investor gibt es auf der Basis einer festgelegten Bindungsfrist mit Mietobergrenzen eine Grundförderung für den Bau in Form eines sehr günstigen Darlehens. Außerdem erhalten MieterInnen eine Belegungsförderung als Zuschuss, die die Differenz zwischen der für sie geltenden Mietobergrenze (drei Einkommensstufen in Bayern) und der tatsächlichen Miete ausgleicht

2) Ein gemeinsames Kommunalunternehmen ist eine rechtlich eigenständige Anstalt des öffentlichen Rechts mehrerer Kommunen, zum Beispiel für die Wasserversorgung. Es wird nach kaufmännischen Grundsätzen geführt, kann aber seinerseits Satzungen beschließen, etwa über die Gebühren (Art 89 ff. BayGO)

Von Reinhard Oellerer: lebt in Anzing und gehört der Grünen-Fraktion im Kreistag Ebersberg an.
Die "Fachzeitschrift für Alternative Kommunal Politik (AKP)" veröffentlichte diesen Artikel.

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